Wenn Sie noch nie einen Mietvertrag für Ihr Unternehmen ausgehandelt haben, kann der Prozess eine Herausforderung sein und Sie werden wahrscheinlich auf viele unbekannte Begriffe stoßen. Die Instandhaltung gemeinsam genutzter Bereiche oder die Kosten, die Mieter in gewerblichen Mietverträgen für Bereiche zahlen, die allen Mietern gemeinsam zur Verfügung stehen, ist ein Begriff, der Mieter häufig verwirrt.
Was ist die Instandhaltung gemeinsamer Flächen?
Die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen sind die Kosten, die Unternehmen für die Instandhaltung aller „gemeinsamen“ oder „geteilten“ Bereiche in einem Geschäftsgebäude zahlen und mit den Mietern teilen. Die Nutzfläche und die Gemeinschaftsfläche sind zwei unterschiedliche Bereiche, die durch die Miete abgedeckt sind, wenn Sie ein Geschäftsgebäude mieten. Nutzfläche Die von Ihnen gemietete Fläche wird als Nutzfläche bezeichnet, also als die Fläche eines Gebäudes, die Sie als Mieter speziell nutzen. Dieser Bereich kann neben den einzelnen Büros oder anderen Einrichtungen, die Ihr Unternehmen benötigt, auch Gemeinschaftstoiletten, Toiletten, Pausenräume und einen Empfangsbereich umfassen. Gemeinschaftsraum Außerhalb Ihrer Mietfläche, aber für Sie und andere Mieter zugänglich, befinden sich die Gemeinschaftsflächen des Gebäudes. Beispiele hierfür sind Gemeinschaftstoiletten, Eingangshallen, Gehwege, Parkplätze und Grünanlagen. In mehrstöckigen Gebäuden befinden sich in der Regel auch Aufzüge, Technikräume und Flure zu den Gemeinschaftsflächen. Die Betriebskostenpauschale (CAM-Gebühr) dient dazu, die direkten Kosten des Vermieters für die Gemeinschaftsflächen von den Mietern zu decken. Typische Beispiele für Gemeinschaftsflächen je nach Branche sind: 
Typische Gebühren in einem Gemeinschaftsbereich
Sie sind für die Zahlung der Betriebskosten (CAM-Gebühren) verantwortlich. Diese decken laufende Kosten wie Schneeräumung und Gartenpflege sowie Instandhaltung, Reparaturen und die Pflege der Gemeinschaftsflächen ab. Dach, tragende Bauteile, Gehwege und Gemeinschaftseinrichtungen zählen ebenfalls zu den Gemeinschaftsflächen und sind in den Betriebskosten enthalten. Weitere Kosten, die in den Betriebskosten enthalten sind, sind beispielsweise Sicherheitssysteme oder Gehälter von Sicherheitspersonal, Genehmigungen, Steuern, Versicherungen und Anwaltskosten. Bitte prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf zusätzliche Betriebskosten. Entweder der Mieter oder der Vermieter/Hausverwalter ist verpflichtet, diese Kosten zu tragen. Je nach Art des Mietvertrags und insbesondere der Art der Gewerbefläche können die Kosten erheblich variieren. Es gibt drei Hauptarten von Gewerbeimmobilien: Industrie-, Einzelhandels- und Büroimmobilien.
Industrielle CAM-Kosten
Im Vergleich zu Einzelhandels- oder Bürokunden enthält die CAM-Ausgabenabrechnung eines Industriemieters weniger Punkte. Dies liegt daran, dass viele Industrieanlagen nicht die gleichen Annehmlichkeiten erfordern wie andere Gewerbeflächen. Typische CAM-Ausgaben für Industrieanlagen entstehen durch die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Landschaftsgestaltung, Instandhaltung von Parkplätzen/Gehwegen/Einfahrten, Laderampen und Lieferbereiche.
Boardelektronik
Industrieimmobilien verfügen über eine Zwischenzählerfunktion, da die von den Mietern verbrauchte Strommenge je nach Tätigkeit stark variiert. Ein Hersteller und ein Lager haben beispielsweise sehr unterschiedliche Funktionen. Ein Hersteller benötigt möglicherweise nur Strom für einen Tag oder ein paar Stunden, während ein anderer seine Maschinen mehrere Tage lang mit erheblichen Stromkosten betreiben kann. Dadurch sind die Stromkosten individuelle Betriebskosten und keine CAM-Kosten, und Industriemieter müssen daher ihre Stromrechnungen selbst abschließen und bezahlen. hausmeisterlich Da es keine gemeinsam genutzten Bereiche wie Lobbys und Toiletten gibt, müssen die Hausmeisterdienste ebenfalls individuell mit den Mietern beauftragt werden und sind nicht in den Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche enthalten.
Weitere Gemeinschaftsbereiche
Beleuchtung von Grundstücken und Parkplätzen, Landschaftsgestaltung, Parkplatzpflege und Wasser für die Bewässerung sind typische industrielle CAM-Ausgaben. Damit sollen alle, die das Gebäude nutzen, von diesen Annehmlichkeiten profitieren.
CAM-Kosten im Einzelhandel
Bei Bürogebäuden und Einzelhandelsflächen ist die Aufschlüsselung der CAM-Ausgaben ähnlich, allerdings mit mehreren Ausnahmen:
Boardelektronik
Die CAM-Kosten für Einzelhandelsmieter sind denen für Büromieter sehr ähnlich. Aufgrund der unterschiedlichen Stromverbrauchsverhältnisse kann es jedoch zu erheblichen Unterschieden im Stromverbrauch in Einzelhandelsgebieten kommen. Ein Restaurant beispielsweise verbraucht viel mehr Strom als ein nahe gelegenes Bekleidungsgeschäft. Aus diesem Grund ist der Stromverbrauch nicht in der CAM enthalten und in Einzelhandelszentren wird der Stromverbrauch einzeln gemessen, und der Mieter zahlt den Stromverbrauch in Einzelhandelszentren individuell. Die Beleuchtung von Grundstücken und Parkplätzen ist die einzige Ausnahme von dieser Regel. hausmeisterlich Da es in Einzelhandelsgebäuden weniger Gemeinschaftsräume gibt, ist die Reinigung weniger wichtig. Im Vergleich zu einem Bürogebäude gibt es weniger Lobbys und Flure. Hausmeisterkosten machen in der Regel keinen großen Teil der CAM-Gebühren für Einzelhandelsmieter aus. Weitere Gemeinschaftsbereiche In Einzelhandelsgebäuden gibt es häufig zusätzliche Gemeinschaftsbereiche mit hohen Wartungskosten. Zufahrten, Laderampen, Lieferbereiche und Gehwege sind alle einem hohen Fußgängerverkehr ausgesetzt und unterliegen übermäßiger Abnutzung. Diese Wartungsgebühren machen einen großen Teil der CAM-Ausgaben im Einzelhandel aus.
Office CAM-Kosten
Bürogebäude verfügen üblicherweise über die größte Vielfalt an unterschiedlichen Arten von Gemeinschaftsbereichen, darunter Empfangsbereiche, Badezimmer, Treppenhäuser, Aufzüge, Flure und mehr. Boardelektronik Anstatt wie in Einzelhandels- und Industriegebäuden einen Unterzähler zu verwenden, wird der Strom oft im gesamten Bürogebäude gemessen. Laut Vermietern arbeiten Büromieter normalerweise 40 Stunden pro Woche und verbrauchen ungefähr die gleiche Menge Strom pro Quadratmeter. Aus diesem Grund werden die Kosten für die elektrische Wartung auf alle Mieter entsprechend ihrer jeweiligen Fläche im Gebäude verteilt. hausmeisterlich Da es so viele Gemeinschaftsbereiche wie Lobbys, Flure, Aufzüge und Toiletten gibt, die gewartet werden müssen, werden bei der Berechnung der CAM-Kosten in Bürogebäuden häufig die Hausmeisterkosten berücksichtigt. Weitere Gemeinschaftsbereiche Landschaftsgestaltung, Parkplätze und Verwaltungsgebühren sind ebenfalls in den CAM-Kosten enthalten, da alle Mieter diese Gemeinschaftsbereiche und -dienste nutzen.
Wie unterscheiden sich CAM und Betriebskosten?
Die Betriebskosten umfassen alle Ausgaben für den Betrieb des Gebäudes, darunter Strom, Wasser, Heizung, Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer und Verwaltungsgebühren. Die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen ist ähnlich, bezieht sich aber nur auf die Kosten für den Betrieb gemeinschaftlich genutzter Einrichtungen. Sie beinhaltet weder Versicherungen noch Grundsteuern. Daher hört man oft die Bezeichnung „Instandhaltung, Steuern und Versicherung“, was bedeutet, dass Sie Ihren Anteil an den gesamten Betriebskosten des Gebäudes tragen müssen.
Tipps zur Verhandlung von CAM-Kosten
Bei der Erörterung der CAM-Kosten in einem Gewerbemietvertrag müssen einige Dinge berücksichtigt werden, darunter zusätzliche Gebühren, Umfang und Abschreibung. Zusatzgebühren Ein Teil der CAM-Gebühren kann von einigen Vermietern als Verwaltungsgebühr erhoben werden. Dieser Preis deckt Dinge wie Zahlungsabwicklung und Buchhaltungsdienste ab. Einige Leute schließen möglicherweise auch Verwaltungsgebühren Dritter ein, aber sie dienen einem ähnlichen Zweck. Kostenklärung Sind die Kosten für „Wartung“ und „Ersatz“ in der CAM-Gebühr enthalten und was beinhalten sie? Während Mieter behaupten, dass Ersatz eine zusätzliche Ausgabe darstellt, schließen manche Vermieter sie in die CAM ein, da sie weniger kosten als die laufende Wartung. Systemabschreibung Größere Systemerneuerungen, wie beispielsweise der Austausch der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage (HLK), sind Ausgaben, die der Vermieter abschreiben kann. Die Modernisierung dieser Systeme steigert zudem die Attraktivität einer Immobilie. Daher ist es naheliegend, dass der Vermieter – und nicht die Mieter – von dieser Option profitiert. Vermeiden Sie die häufigsten Fehler und lassen Sie sich von unseren Experten beraten. Leitfaden für Wartungsprobleme.
Warum Gewerbemietverträge CAM-Abschnitte enthalten
Durch die Aufnahme eines CAM-Abschnitts in gewerbliche Mietverträge wird der Vermieter vor steigenden und unvorhersehbaren Kosten geschützt, was seine Kapitalrendite schützt. Darüber hinaus bietet es dem Vermieter finanzielle Flexibilität im Falle unerwarteter Reparaturen oder der Bewältigung anderer Wartungsprobleme. Reparaturen werden weniger zum Problem, wenn in gewerblichen Mietverträgen CAM-Gebühren enthalten sind.
Auswirkungen des CAM auf Mieter und Vermieter
Mieter profitieren davon, dass Vermieter die Gemeinschaftsflächen instand halten und erwarten, dass das Gebäude so gepflegt wird, dass sie die Räumlichkeiten unbesorgt nutzen können. Im Gegenzug für diese Sicherheit erheben Vermieter Gemeinschaftsflächengebühren von allen Bewohnern. Die genauen Kosten, die durch die Gemeinschaftsflächen-Instandhaltungsregelung abgedeckt werden, variieren von Gebäude zu Gebäude, sollten aber angemessen sein. Mieter haben oft die Möglichkeit, bessere Konditionen auszuhandeln. Achten Sie darauf, ein Limit für das jährliche Wachstum der Betriebskosten festzulegen. Informieren Sie sich genau über die Leistungen der Gemeinschaftsflächen-Instandhaltungsregelung, um für eine erfolgreiche Verhandlung gerüstet zu sein. Andernfalls zahlen Sie möglicherweise unnötige Kosten. Als Mieter sollten Sie die Details der Gemeinschaftsflächen-Instandhaltung kennen, um sicherzustellen, dass Sie nur Ihren fairen Kostenanteil tragen.
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